Blanca Sanchez-Robles

Universidad de Cantabria

Las subidas en el precio de la vivienda de los últimos años están concentrando la atención de economistas y políticos. En la última campaña electoral, algunos partidos han planteado entre sus prioridades favorecer el acceso a la vivienda a aquellos que lo tienen más difícil, y los más prestigiosos servicios de estudios – como el del Banco de España – están analizando el fenómeno.

En algunos puntos hay consenso y en otros discrepancia. Respecto a los primeros, parece fuera de duda que el precio de la vivienda está creciendo a un ritmo excesivamente rápido. En cuanto a los segundos, el más importante es si nos hallamos o no en presencia de una burbuja, que podría pincharse en un futuro no muy lejano, como ocurrió en los 90s tras la euforia desatada por las empresas vinculadas a la Nueva Economía (las denominadas TICs)

Para proceder a un análisis de la cuestión parece ineludible preguntarnos por sus causas. Detrás de las subidas del precio de la vivienda no es necesario buscar oscuras tramas inmobiliarias, diputados tránsfugas o conspiraciones de malévolos especuladores. Se trata, simplemente, de un problema de oferta y demanda, como decía sabiamente Vicente Boceta el domingo pasado en La Vanguardia

La demanda de viviendas en España ha crecido notablemente en los últimos años por razones de todos conocidas pero que vale la pena recordar: los bajos tipos de interés, que incentivan la solicitud de créditos hipotecarios; la bajada de la Bolsa, que ha desplazado el ahorro desde los valores mobiliarios hacia los – aparentemente más estables – inmuebles; el aumento de la capacidad adquisitiva de las familias favorecido por al crecimiento del empleo; la inexistencia de un mercado ágil de viviendas en alquiler; la inmigración, y el deseo – absolutamente legítimo, creo yo –por parte de cada vez más españoles de poseer una segunda vivienda donde pasar las vacaciones.

Todos estos factores, y alguno más que se me puede escapar, han desplazado la curva de demanda a la derecha. Como es bien sabido, a corto plazo la oferta de viviendas es rígida. No se pueden producir 100.000 apartamentos de hoy para mañana. La conjunción de una demanda dinámica y una oferta vertical tiene una consecuencia clara: el precio se dispara.

Ahora bien, no debemos olvidar que la oferta es rígida debido a la propia naturaleza del producto, pero también a las características de la economía española. En particular, el suelo urbanizable es escaso, caro, y difícil de obtener debido a los innumerables recovecos de nuestra burocracia. ¿Conspiración inmobiliaria? No creo que haga falta invocar esta palabra cuando lo que existe, simple y llanamente, es un mercado intervenido, regulado – muchas veces por ayuntamientos con doble personalidad: son juez y parte - y bastante ineficiente.

Si se aceptan estas ideas, entonces se concluye que las soluciones parecen estar asociadas a la liberalización del mercado de la vivienda – y en particular del suelo – y no tanto a la construcción de innumerables pisos o apartamentos de protección oficial. Idea loable y bien intencionada, sin duda, pero que de inmediato plantea un interrogante: ¿quién subvenciona esas viviendas? A estas alturas, casi todo el mundo sabe que ese alguien somos todos (y todas): los contribuyentes. El Estado no posee un artilugio mágico para construir pisos a coste cero.

Pasemos a la cuestión de la burbuja. Algunos temen que en algún momento la presunta burbuja en los precios estalle (como ocurrió en el caso de las TICs en los 90), provocando una rápida devaluación de los inmuebles y una crisis de insolvencia en multitud de pequeños ahorradores y, por extensión, en los bancos. Esta visión un tanto apocalíptica es cuestionable. En primer lugar, ignoramos hasta qué punto – si es el caso – la vivienda está sobrevalorada, entre otras razones porque no conocemos cuál es su precio de equilibrio. En el Reino Unido, por ejemplo, donde los precios del sector inmobiliario han crecido considerablemente en los últimos años, se acepta que ese precio de equilibrio es ahora más alto que hace décadas. Algo parecido puede suceder en España.

De otra parte, pienso que la situación actual es diferente de la que conocimos en los años 90. Entonces, el valor de las acciones de las TICs subió de un modo excesivo y un tanto inconsciente porque, en muchos casos, detrás de algunas TICs no había nada más que unas brillantes expectativas, no acompañadas de los correspondientes beneficios. Cuando los inversores detectaron que aquellas promesas no iban a materializarse (al menos de momento), comenzaron las ventas de acciones en cadena y la burbuja se pinchó.

En el caso actual no existe ese riesgo de espejismo (o, al menos, hasta ese punto). La demanda de viviendas no es tan artificial – o virtual- como en el caso de las TICs: detrás hay algo más sólido que unas previsiones de beneficios astronómicas. Las casas siempre poseerán valor real, al menos como bienes de uso. No descarto un ajuste a la baja de los precios en unos años – en Madrid algunos pisos grandes ya se ven en dificultadas para encontrar comprador -, pero no creo que presenciemos una hecatombe en el mercado inmobiliario.

En todo caso, no es preciso esperar con los brazos cruzados el desenlace de los acontecimientos. Se pueden y se deben tomar medidas, como las exenciones fiscales que incentiven los alquileres, o la liberalización del suelo. Como siempre, la mejor receta consiste en suprimir las trabas al funcionamiento eficiente del mercado, y no en reemplazar sus mecanismos mediante un intervencionismo bienintencionado pero anacrónico.